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为什么要在马尼拉买房?

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发表于 2019-5-14 12:47:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
先简单介绍一下自己:由于三年前老公来到马尼拉,他决定扎根下来,为了家庭的团聚,我携子投夫移民与此,不知不觉间来菲律宾已近一年。



马尼拉是我目前生活所在的城市,它有很多生活上和环境上的优点,毋庸置疑,作为菲律宾的首都,它在电子支付以及生活中也有许多落后于中国的地方。



之前我写过关于菲律宾移民工作孩子教育的诸多文章,呆的久了,觉得这样的节奏或者就是这个首都本来的样子,慢慢适应了,会很舒服安逸,有的时候,这里办事效率太低,感觉大把大把时间在排队和堵车中浪费掉,堵在马尼拉的街头的瘫痪时刻,会让我下一刻就想掉转车头去机场,买张机票回国。






在菲律宾做房地产,最初是因为自己要买房,孩子在这里上学,买房是刚需,在刚需满足的过程中,了解到这个城市的房产现状,发现了这里房地产的种种坑,绕开坑,顺利买了现住的小房子,后来带新来的朋友买房,避免朋友跌坑,就这样误打误撞的进入了菲律宾的房地产市场。



以下的种种分享,只是我的个人观点和实际经历,记录我接触过的部分客户,一人一面,值不值得买,值不值得把钱投入到马尼拉,还请各位读者朋友,根据自己的经济情况和心理预期来选择。



高租金高回报  投资小白看好马尼拉


去阿基诺机场接S女士的时候,天气阴云密布,等她出海关的间隙,车载电台里的播音员尚在播报,即将到来的阵雨将会缓解马尼拉水库水荒的专家预测,新闻还没有播完,车窗挡风玻璃上已经响起了噼噼啪啪的密集雨滴。



不过,马尼拉的瓢泼大雨并不能阻挡来自中国人来此购房的热情。在S女士为代表的投资客心中,这里的房子闪着光,仿佛就是一座座“金山”。2019年第一季度,菲律宾马尼拉楼市的中国买家咨询量,同比暴增了三倍以上。






2019年第一季度,菲律宾前三大开发商之一的SMDC,净利润增幅16%,达到88亿比索。



在马尼拉,SMDC的特点是用最多的钱,在最好的地段,拿最贵的地,因此SMDC在马尼拉的地产项目大多都是高密度公寓楼盘,优秀的位置和高密度的小户型公寓,决定了SMDC的强投资属性,这也是S姐看好SMDC的地方。



这是S第二次来马尼拉,春节的时候,S女士带着孩子老公就已经来过一趟马尼拉,一方面为了让生活在帝都的家人来马尼拉过个暖和的年,另外一方面,S女士顺便来马尼拉看看房子。


第一次来马尼拉,菲律宾人朴素的民风,清澈的眼神,熙攘的人群,还有爱彼迎上的高昂房租,让S对马尼拉有了直观的印象。

回到帝都,和身边闺蜜聊起来马尼拉之旅,以及高昂的房租,才知道身边不少朋友都在马尼拉买了房,在文化传媒机构工作的S觉得马尼拉是个机会,值得考虑,便通过微信和我确定了第二次马尼拉之旅。



S的心理价位在50万元人民币以内价格的楼盘,说实话,这样的楼盘,在MAKATI这样的CBD区域也越来越少。这是S的首次海外投资,显得格外谨慎小心。

“毕竟CBD的经济发展快,工作人群多,马尼拉的交通糟糕情况,使得房屋出租需要依靠就近的BG楼,这种地段的公寓投资,稳定有保证。”S如是说,做过大量研究的她,一点也看不出是第一次投资海外房产的新手。


对于稳健性的初次置业者,我推荐焦点关注在马尼拉的三大CBD区域(MAKATI,ORTIGAS,BGC)。S女士在多方比较之后选择了在MAKATI的地标建筑物RCBC PLAZA附近投资了SMDC开发的AIR准现房,同时配置了两套ORTIGAS的FAME期房。






我本身也是一个在投资领域比较保守的人,我认同房子是要用来住的,不是用来炒的,房子最后能否顺利租出去,是很重要的事情,一旦跌进了无人问津的陷坑,就很难再拔出来,都是血汗钱,掉块肉都会心疼。



赌性重的,不仅是赌客,还有房客


与S女士相比,经常来菲律宾潜水的阿琛,他更加倾向于帕塞湾区(PASAY)投资置业,每次来帕塞,他先去盖房的工地瞅两眼施工进度,拍张照秀一下朋友圈,再到附近的赌场试两把手气,看着赌场里的爆棚人气,以及周围BG楼里出入的种菜大军(WL博彩从业者自诩的封号),他觉得在这里投资信心满满——后半辈子养老就靠帕赛的这几套房子了。



近年来,在原有的三大CBD之外,帕塞也逐渐成为中国人追捧的投资热地,帕塞地区,实体赌场加上源源不断的博彩从业者,构成了支撑帕塞地区高昂房价的主力军。



2018年的时候,阿琛在帕塞购置了一套SMDC的shore公寓,买时是二手期房,430万比索,现在湾区,SHORE2的价格已经涨到了500多万比索,24.1平米的面积,不到一年时间,涨了100万比索(按照1:7.5的汇率,约合人民币13万)。


而那些已经交房的SHORE公寓,租金是45000比索,押金2个月,租金一次性收12个月。这个租售比,是一个巨大的诱惑,帕塞湾区的现状是高投资高风险高回报。






菲律宾当地的二手房交易网站上,中介关于SHORE的报价已经到600万比索。

这是阿琛2019年第N次来马尼拉,随着SMDC将过户费用从15万比索上调至30万比索,他又将目光投向到湾区周边的其他二手楼花。



“我看好湾区的未来,这里是东南亚的拉斯维加斯,投资这里,自己小赌一把,我承认自己好赌,换句话说,一个人的赌性,或者是一群人的赌性,又有谁能抑制住呢?”



为了下一代 宝妈们的选择


陈姐在国内,是东北某宝妈群的一员,早年为了躲雾霾,打飞的去泰国清迈圈房,后来订阅了我的公众号,一番对比下,发现马尼拉的房价较之清迈,更有发展性,随即在她的现身说法下,拉到了一个四五人的亲友团来马尼拉考察游玩,团员都是趁着五一假期出来的宝妈们,对于兼带自住需求的客户,她们比较倾向于菲律宾前三大开发商的成熟开发项目,相比起SMDC的投资属性,AYALA的自住和出租属性更吸引宝妈们的眼球。



项目实地考察沿途,宝妈们在后座一直聊个不停,从各自老公的中年危机到孩子学区占位一年花多少万合适,兜兜转转,最后还是落到菲律宾买房上面,东北人喜欢在南方买房,从海南到泰国,但随着近年海南购买非法房产事件的爆发,加之泰国已经触顶的高昂房价,使得部分人把目光投注在与泰国气候环境较为相似的菲律宾。

在马尼拉,不仅房价要便宜很多,而且纯英语的国际学校,更是决定宝妈们,投资菲律宾的砝码。






当然,这里面可能对马尼拉的房地产价格存在一定的误解。事实上,从2016年之后,马尼拉房价以平均每年9%的速度上涨,目前MAKATI区域的新开盘房价每平米约在3.5万人民币左右,但是依然抵挡不住蜂拥而至的购房热情。





上图为高力国际统计的马卡蒂CBD近三年房价上涨趋势:


2016年,房价在120,000比索(约16000人民币)/平方米。
2017年,房价为160,000比索(约21000人民币)/平方米。
2018年,房价为210,000比索(约28000人民币)/平方米。



大批中国买家到马尼拉购房,原因不外乎“永久产权”、“比中国更便宜”、“出租回报率高”。

大家梦想着,马尼拉的未来就是中国的北上广深。
至少,马尼拉和上海的人口一样多,而面积,只有上海的十分之一。







十个上海摞在这里,这就是投资马尼拉的理由。

这样浅显易懂的话语,打动着每一个驻足于马尼拉楼盘模型前的中国购房客。



与东南亚其他国家火爆异常的房地产市场,频频于国内五星级酒店举行的东南亚开发商推荐会相比,一直不为人所重视的菲律宾房地产市场,算是小荷才露尖尖角。



虽是小荷 蜻蜓已至


小倩是我接触过的国内海外房产中介,她在帮她的上游,TG菲律宾的包盘项目,之所以会写到她,是因为她以同行的身份,在我这里下单,为她自己在菲律宾置业。



和她的交流,更新了我对国内的菲律宾海外投资中介的印象,她们从上游获得菲律宾楼盘推介信息之后,便会迅速向客户TG,帮忙报名。



如果客户确认购买的话,她会获得可观的佣金;如果客户对菲律宾房产尚存顾虑,她和她的同行,会给客户报名参加菲律宾房产观摩团,至于成团之后,菲律宾这边会有地接GS来负责,后期成交的话,她仍然会从中获得佣金回报。







通常,这种包盘项目并无固定的介绍费,主要看上游的利润厚薄。


这也成为很多中介不遗余力推荐的原动力之一,随着菲律宾房产的热度不断升温,越来越多的中介进驻马尼拉,寻找合适的项目进行操作。

很多有中国中介参与的项目,不到一个月,该楼盘面对中国买家放出来的单位已经被抢购一空,在马尼拉,每个楼盘可以对外国人销售的占比不能超过40%。


在她看来,马尼拉房子如此抢手,主要是因为价格便宜。北上广深随便卖套房子,来这边现房可以买三套,期房可以炒十套,轻松松实现财务自由。


“都是人口大国,今天的中国就是明天的菲律宾,今天的北上广深就是明天的马尼拉,抢到就是赚到。”



之前,小倩也做过英、美、澳、加等国的房产,去这些地方购房的中国人,大部分是为了移民做准备,房子买后空置的多。但随着英、美、澳、加等国提高印花税、土地税以及征收房屋空置税等,海外置业的门槛被提高,也进一步降低了中国购房者的兴趣。



中国投资者将目光投向东南亚房产市场,还有一个更为重要的原因是,中国外汇监管越来越严厉,使得个人投资者难以继续在英、美、澳、加等国购房。





小倩在2015年开始介入泰国房地产代理市场,当时泰国房屋价格不高,投资客出手阔绰,入手几套的很多,后来随着泰国房产的广泛宣传,加之开发商频频圈地提价,现在泰国的房产已经是红海。

与之相比,马尼拉的期房也是低首付,低月供,而且移民成本低,又是英语国家,怎么算怎么比泰国合适。



因此,在2018年,其果断的转换跑道,先从当房东开始,介入了菲律宾的房地产中介市场。



“马尼拉的期房和泰国类似,而且是英语天主教国家,现在上车,刚刚好。”



在《胡润2018年度全球房价指数》中,东南亚有三座城市进入前50位,其中,菲律宾马尼拉以10.3%的涨幅名列第20位;泰国曼谷以8.6%增幅位列第31位。



徘徊在门外的野蛮人



与小倩这种房产从业者不同,王总是在房产央企里独当一面的角色,后来与朋友合伙开了投资GS,现在转战菲律宾市场,一番试水下来,感慨颇多,在临回中国前夕,我俩有过一次长谈。



在他看来,菲律宾的房地产市场,从运营,到销售,尚处在原始阶段,说好听是佛系,说难听,是不思进取。



很简单的例子,看房免费,咨询免费,基本都是被客户牵着鼻子走,客户要什么,就去找什么。王总坦言这是上世纪国内的做法,如何挑选精准客户?如何让自己的服务有价值,服务有价值的优秀客户?菲律宾的房地产中介市场有很大的待挖掘空间。







在明眼人看来,菲律宾买房的真相是——房地产很初级,卖方很初级,中介很初级——广阔天地,大有作为。



”你知道么,菲律宾的房地产市场大门外,挤满了一群挥舞着金钱和经验的野蛮人,他们带着中国十几年房地产经营的经验而来,降维穿越,他们更知道如何取悦中国买家。“王总抿了一口咖啡,继续不紧不慢的说道。



”你们(菲律宾本土的华人中介)如果不居安思危,求新求变的话,将来的中国人在菲律宾置业过程,你们会被边缘化。“



现实中,爱买房的中国人并没有停止进入菲律宾的步伐,看破了菲律宾买房的真相后,他们似乎已经找到了新的进场通道。

一位专门代理国人在菲工商注册的华人朋友透露,如今,他们接到的客户资料里,几乎每一周都能看到有注册房地产代理GS的资料,这些挂靠在菲律宾持牌经纪人的背后,影影绰绰都能看到中国人的身影,而他们的目标也很一致——卖房。



我反思,入行来,我卖出去90多套房子,有现房,有准现房,有期房,几大开发商的房子都卖过,自我要求高,遵守契约,可我仍然犯过一次错误,对于自己犯的错误产生的后果,我心里面特别特别难过,客户看我压力太大,反过来宽慰我,他说不急不急,慢慢解决!



帮一位律师卖过一套房子,成交后,他说,彩荣,你这个写文章的人,卖房子太实在,如果你稍微学会一点点圆滑和技巧,你会赚的多一点,你这样实在,虽然结果是为买家省了钱,但不是所有的买家都领你的情。



他又说,也正是因为你实在,我才把房子放心交给你卖!



我勇于面对的自己把关时候的失误,承担中间人该承担的责任,也是交学费,我不是一个完美的人,感谢同行在我这里买房,感谢所有信任我的客户,更加感谢在我了出现错误之后仍然继续相信我的客户。

我用这一支笔,将买卖房产的过程中,所见所闻,不加掩饰的整理出来,算是留给这个城市的一份地产原生档案。



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